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주택임대소득 종합과세와 분리과세 세액 비교

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주택임대소득 종합과세와 분리과세 세액 계산 비교 (2023.05)

구분	종합과세선택	분리과세 선택
구분	종합과세선택	종합과세대상 소득 (주택임대외)	분리과세 주택임대 소득
주택임대 수입금액	월세 + 간주임대료	해당사항 없음	월세 +간주임대료
주택임대 필요경비	장부신고 - 실제 지출한 경비 추계신고 - 기준.단순율 경비		등록 - 수입금액의 60% 미등록 - 수입금액의 50% * (지자체와 세무서에 모두 등록하고 임대료의 연증가율이 5%를 초과하지 않아야 함)
주택임대 소득금액	수입금액 - 필요경비		수입금액 - 필요경비
종합소득 금액	주택임대 소득금액 (+) 종합과세 대상 다른 소득금액	분리과세 주택임대소득 외의 종합과세 대상 소득금액	해당사항 없음
소득공제	인적공제등 각종 소득공제	인적공제등 각종 소득공제	등록 - 4백만원 미등록 - 2백만원 * (분리과세 종합소득금액을 제외한 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우에만 공제) * (년도중 등록할 경우 기간에 따라 수입금액비율로 안분)
과세표준	종합소득금액 - 소득공제	종합소득금액 - 소득공제	주택임대 소득금액 - 기본공제
세율	6 ~ 45%	6 ~ 45%	14% (단일세율)
산출세액	과세표준 * 세율	과세표준 * 세율	과세표준 * 세율
공제감면 세액	소득세법 및 조특법상의 각종 공제 감면 (소형주택 임대사업자 감면포함) 전용면적 85제곱미터 이하	소득세법 및 조특법상의 각종 공제 감면 (소형주택 임대사업자 감면제외)	소형주택 임대사업자 감면 - 농특세 대상 단기임대(4년임대) - 30% 장기임대(8년임대) - 75% * (국민주택규모 주택으로 조특법 제96조 요건을 충족해야 함) * 단, 2호 이상 임대사업자의 경우 2021.1.1 이후 주택임대소득에 대해서는 단기임대(4년임대) - 20% 장기임대(8년임대) - 50%
결정세액	산출세액 - 공제감면세액	종합과세대상 결정세액과 분리과세대상 결정세액을 합산하여 신고납부

주택임대소득에 대해 분리과세를 선택한 사업자가 소득세를 감면받은 경우 감가상각의제 규정 적용 여부 [사전법령해석소득2020-233(2021.03.09)]

주택임대사업자가 주택임대소득에 대하여 「소득세법」제64조의2제1항에 따라 분리과세를 선택하고 같은 법 제70조제4항제6호에 따른 추계소득금액 계산서를 제출 시
위 주택임대소득에 대하여 「조세특례제한법」제96조 제1항의 규정에 따라 소득세를 감면받은 경우에는 건축물에 대하여 「소득세법 시행령」제68조제1항에 따른
감가상각의제 규정이 적용되는 것입니다.

감가상각 의제된 금액을 해당 자산의 양도소득세 계산 시 취득가액에서 차감하는지[사전법규재산2021-856(2022.01.27)]

「소득세법」 제97조제3항에 따른 “감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액”에는
같은 법 시행령 제68조에 따라 감가상각한 것으로 의제된 감가상각비 상당액이 포함되므로, 양도소득계산시 취득가액에서 차감 함
=> 따라서, 소형주택감면 적용 여부는 납세자의 확인을 받고 진행하도록 합니다.